Nieruchomości są jedną z najbezpieczniejszych form inwestycji. Powszechnie przyjęło się, że przez inwestowanie w nieruchomości rozumiemy zakup apartamentów czy mieszkań przeznaczonych pod wynajem. Tymczasem oprócz nieruchomości mieszkaniowych występują na rynku nieruchomości komercyjne, które szczególnie dla aktywnych sportowców wydają się atrakcyjną formą inwestowania wypracowanego kapitału. Nieruchomości komercyjne są to najprościej rzecz ujmując całe budynki lub pojedyncze lokale usługowe, które wynajmowane są firmom handlowym lub usługowym.
W tym artykule wyjaśnię jakie są plusy nieruchomości komercyjnych oraz na co zwrócić uwagę przy wyborze tego typu rodzaju inwestycji.
1. Nieruchomości komercyjne – szukaj sprawdzonego najemcy.
Najważniejsze znaczenie przy wyborze danej nieruchomości komercyjnej ma oczywiście sprawdzony najemca. Dlatego też lokale usługowe wynajmowane przez duże sieci handlowe (np.Biedronka, Rossmann, Pepco czy Żabka) to dużo bezpieczniejsza forma inwestycji niż lokal usługowy wynajęty małej lokalnej firmie.
2. Nieruchomości komercyjne, dlaczego warto?
a. Zwrot z inwestycji na poziomie 7.5-8% rocznie.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne zapewnia wyższą stopę zwrotu z inwestycji.
W zależności od nieruchomości i najemcy zwrot z inwestycji (ROI- Return On Investment) kształtuje się na poziomie 7.5-8% rocznie. Tymczasem, średnia stopa zwrotu w przypadku inwestycji w nieruchomość mieszkaniową kształtuje się zwykle na poziomie około 6% rocznie. O trzymaniu pieniędzy w banku nie wspomnę – obecne oprocentowanie lokat nie pokrywa nawet spadku wartości pieniądza spowodowanego inflacją. W tym miejscu należy zaznaczyć, że stawki czynszu w przypadku komercyjnych umów najmu są waloryzowane każdego roku o wskaźnik inflacji publikowany przez GUS.
b. Sprawdzony najemca zamiast lokatora mieszkania
Drugą zaletą inwestowania w nieruchomości komercyjne jest wspomniany wcześniej sprawdzony najemca. Umowa zawierana jest na czas określony (zwykle minimum 5 lat z kolejnymi opcjami pięcioletnimi). Wiemy zatem, że przez ten okres mamy zapewniony comiesięczny, pasywny przychód z nieruchomości. W przypadku mieszkań nie spotyka się raczej umów najmu zawieranych na tak długi okres, a każda zmiana lokatora wiąże się przeważnie z przerwą w najmie i płaceniu czynszu- zanim wprowadzi się kolejny najemca mijają czasem tygodnie. Dodatkowo od czasu do czasu konieczne jest „odświeżenie” mieszkania- pomalowanie, drobne naprawy itd. To kolejne tygodnie przerwy w otrzymywaniu czynszu oraz koszty dodatkowe związane z tymi pracami. W przypadku nieruchomości komercyjnych prace te są po stronie najemcy i nie wpływają na płatność czynszu.
c. Dywersyfikacja inwestycji
Bezpieczeństwo naszego kapitału wymaga dywersyfikacji inwestycji. Jeżeli jesteśmy już właścicielami kilku mieszkania to warto pochylić się nad kupnem lokalu usługowego ze sprawdzonym najemcą. Dobrze obrazuje to sytuacja w Polsce, w którym po wprowadzeniu zdalnego nauczania dla uczelni wyższych, ceny najmu nieruchomości mieszkalnych są zdecydowanie niższe, a w niektórych typowo „akademickich” lokalizacjach mieszkania świecą pustkami i nie przynoszą dochodów od wybuchu pandemii.
3. Lokalizacja nieruchomości, czy ma znaczenie?
Oczywiście ważnym aspektem w wyborze nieruchomości komercyjnych jest wybór miejsca, gdzie ona się znajdują. Wielu potencjalnych inwestorów boi się kupić lokal usługowy w mniejszym mieście gdyż wychodzą z założenia, że jeżeli dany najemca nie będzie chciał przedłużyć umowy, ciężko będzie im go ponownie wynająć. Prawda jednak jest taka, że układ „miejsc handlowych” w mniejszych miastach podlega zdecydowanie mniejszej fluktuacji niż w dużych miastach. Jeżeli rozpatrywany przez nas lokal znajduje się w pobliżu jedynej w miasteczku Biedronki czy targowiska miejskiego możemy być spokojni. Miasteczko jest zbyt małe, żeby powstały tu kolejne duże sklepy czy parki handlowe, a tym samym „nasza” lokalizacja będzie atrakcyjna handlowo przez wiele lat. Nasz najemca nie będzie miał ani potrzeby ani pokusy by przenosić się do innych lokalizacji, a tym samym przedłużanie umowy najmy na kolejne okresy będzie jedynie miłą formalnością.
4. Okres obowiązywania umów najmu; jak to wygląda ?
Obecnie na rynku, większość najemców podpisuje umowy 5 lat + opcja na kolejne okresy. Oznacza to, że umowa jest zawarta na czas oznaczony 5 lat. W tym czasie najemca nie może rozwiązać tej umowy. Następnie na kilka miesięcy przed upływem pierwszego okresu najemca ma jednostronną opcję na przedłużenie danej umowy o kolejny okres (zwykle kolejne 5 lat). Dłuższe umowy, 15 letnie podpisuje niewiele firm, np Biedronka. Duże zatem znaczenie w podjęciu decyzji o zakupie danej nieruchomości powinno mieć od kogo nieruchomość kupujemy. Jeżeli deweloper ma duże doświadczenie zarówno we współpracy z najemcami jak i wyborze lokalizacji możemy być dużo bardziej spokojni niż w przypadku firm, które nieco z przypadku zostały właścicielami tego typu nieruchomości i starają się ją sprzedać.
5. Powierzenie pełnej obsługi i zarządzania nieruchomością
Ostatnim aspektem nad którym warto się pochylić jest powierzenie pełnej obsługi i zarządzania nieruchomością wyspecjalizowanej firmie. Należy zwrócić uwagę na to, że zwrot z inwestycji na poziomie 7.5-8% oszacowywany jest już po odjęciu kosztów (administrator, sprzątanie, podatek od nieruchomości itp.). Tymczasem posiadając mieszkanie zwrot z inwestycji szacowany jest na poziomie 6%, tylko w sytuacji w której sami zarządzamy nieruchomością. Jeżeli chcemy powierzyć prowadzenie danego apartamentu czy mieszkania zewnętrznej firmie, nasz zwrot z inwestycji zdecydowanie spada.. Powierzenie pełnej obsługi i zarządzania nieruchomością jest szczególnie istotne i atrakcyjne dla aktywnych sportowców, którzy przede wszystkim skupiają się na swojej karierze.
Mam nadzieję, że tym wpisem przybliżyłem Wam czym są nieruchomości komercyjne i dlaczego są ciekawą i atrakcyjną formą inwestycji.
Bartosz Bielecki, Gallop Properties Sp. z o.o.